［質問］
当初1,500万円を借りて、2年後の退職金で1,000万円を繰上返済し、3年〜5年で払い終える予定です。その場合５年固定で新生銀行の１．９％にするか、それとも三井住友の０．９８で３年間この金利で返し、出来る限り３年以内にしながらももし５年かかったとして２年間金利が少し高くてもトータル返済額は三井住友かどうか悩んでいます。いかがでしょうか？
［回答］
早速ですが、住宅ローンを５年間借りた場合で、どの住宅ローンが有利か比べてみたいと思います。
まず始めに３年固定で一番有利は住宅ローンと５年固定で一番有利な住宅ローンをピックアップし、ローンシミュレーションにて借入総費用を試算して、比較してみます。
前提条件：借入額1,500万円・期間10年・２年後に1,000万円繰上返済、３年後に金利が１％上昇
３年固定タイプ
・三井住友銀行 ３年固定0.98％
３年経過後-0.4％優遇で、２年固定（現金利2％）3％−0.4％＝2.6％
↓こちらの方が有利
・住友信託銀行 ３年固定0.85％
３年経過後-0.9％優遇で、２年固定（現金利2％）3％−0.9％＝2.1％
当初月々返済額130,432円、３年目以降136,226円、３年と５ヶ月で返済完了
借入総費用は、439,097円
内訳：保証料と手数料165,202円、繰上返済手数料21,000円、利息252,895円
５年固定タイプ
・新生銀行 ５年固定1.9％ ※保証料・繰上返済手数料無料
当初月々返済額137,349円、３年と５ヶ月で返済完了
借入総費用は、566,814円（利息のみ）
・三菱信託銀行 ５年固定1.4％
当初月々返済額134,027円、３年と５ヶ月で返済完了
借入総費用は、602,206円
保証料と手数料165,202円、繰上返済手数料21,000円、利息416,004円
以上のような結果により、住友信託銀行の３年固定が借入総費用から考えた場合、
一番有利となりました。
これは、1,000万円の繰上返済をするまでの金利によって結果が左右されたと考えられます。（更に繰上返済時の保証料の戻り金も加わります。）
退職金という一括での繰上返済ではなく、月々の返済額や繰上返済などの条件によっては、結果は変わる可能性もございます。
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