初めての住宅ローンガイド：土地,住宅,マンションの購入サポート

　住宅ローンの金利動向が上昇傾向にある中、全期間固定の長期にすべきか、上昇幅は小さいと読み短期固定を取り入れるか、金利動向は誰にも読めないので悩ましい限りです。
　全期間もしくはそれに準じるくらいの長期固定なら安心ですが、低い金利を選び支払う利息を減らしたいのも正直な気持ち。この場合、長期固定と短期固定の住宅ローンを組み合わせるというのもひとつの方法ですが、中期固定を選択してみるとどうなるか検証してみます。
　≪10年固定を選ぶ前提条件≫
　・10年後の住宅ローン残高がある程度減少し、その後の金利上昇
　　リスクに対応できる家計であること
　・10年後以降に教育資金などが発生しても対応できる余力があること
　・借り換えなどにも対応できる資金がありそうならより良い
　◇比較：35年全期間固定3.22％→月々119,169円→利息総額約2,005万円
　≪試算条件：金額3,000万円、期間35年、三菱東京ＵＦＪ銀行≫　
　ケース１　10年固定、全期間△1.0％優遇：100％
　　当初10年2.85％→月々112,958円
　　　└→11年目以降2.5％→月々108,640円→利息総額約1,615万円
　　　└→11年目以降3.0％→月々114,838円→利息総額約1,801万円
　　　└→11年目以降3.5％→月々121,234円→利息総額約1,993万円
　　　└→11年目以降4.0％→月々127,825円→利息総額約2,190万円
　上記結果から、11年目以降の適用金利が3.6％以上になると予想するなら、 全期間固定タイプの選択になり、それ以下であると予想するなら、 10年固定タイプを選択しても良さそうです。
　※11年目以降も10年固定を選ぶと決めるわけではなく、適用金利内の 住宅ローンをその都度選択できそうかどうかです。
　ケース２　10年固定、当初△1.5％優遇、その後△0.4％：100％
　　当初10年2.35％→月々112,958円
　　　└→11年目以降2.5％→月々106,638円→利息総額約1,457万円
　　　└→11年目以降3.0％→月々112,722円→利息総額約1,640万円
　　　└→11年目以降3.5％→月々119,001円→利息総額約1,828万円
　　　└→11年目以降4.0％→月々125,469円→利息総額約2,022万円
　上記結果から、11年目以降の適用金利が4.0％以上になると予想するなら、 全期間固定タイプの選択になり、それ以下であると予想するなら、 10年固定タイプを選択しても良さそうです。
　※ケース１よりも11年目以降の優遇幅が少ないので、適用金利は高くなるリスクは高くなります。
　この他にも、10年固定と全期間固定を組み合わせた安定タイプにすることや、10年固定と3年固定を組み合わせた低負担タイプにすることもできます。
　どのように組むとしても、金利が上昇して返済額が増えても返済できるだけの収入があるかどうか、教育資金などの出費も大丈夫かは絶対条件です。
　そのうえで、保険料として割り切り利息を払うか、賭けに出て低負担にチャレンジするかの判断になります。安定割合を100％にした全期間と同0％にした短期固定か、安定割合を何割程度にするかで、固定期間や組み合わせが変わります。
　これからの家計を見て、10年程度安定していれば、その後は何とかなりそうだとか、出費が減るからということがあるなら、当初10年は安心したいが、その後は多少リスクを許容できるというなら、10年固定タイプの選択もありえます。

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