初めての住宅ローンガイド：土地,住宅,マンションの購入サポート

［質問］
　5年前に分譲マンションを購入し、借入先が住宅金融公庫、残元金が約1400万円です。三年後を目標に一戸建ての購入を考えており、昨年秋からつみたてくんを始めましたが、その分のお金を繰り上げ返済、もしくは月々の返済増額にあてて早期完済を考えた方が良いのか迷っています。
　現在繰上げ返済可能額は400万円、つみたてくんを止めるとすると払い込み分約120万円の追加と月々返済3万増額は可能です。
［回答］
　・現在の住宅ローンの返済期間　（当初の借入期間、目標完済期間など）
　・現在の住宅ローンの金利
　上記内容が不明でしたので、以下のように推定した結果をお知らせします。
　現在の住宅ローンを30年返済で借入し、5年経過で残25年。金利を2.8％としてみました。37ヵ月後に売却し完済。 １ヵ月後に４００万円の繰上返済。つみたてくんでの元金積み立て額は、正しく比較するために、繰上返済額と同等にしました。
　現状のままの場合、利息総額787,291円37ヵ月後の住宅ローン残高は8,449,379円 繰上返済に使わなかったため、現金228万円あり。残高との差し引きで6,169,379円
　繰上返済にした場合、利息総額651,788円37ヵ月後に必要な返済資金は6,033,876円 １ヶ月後120万円と年36万円×３年の108万円を繰上返済。
　このことから、135,503円繰上返済タイプが得しており、この金額とつみたてくんの利息を比較して、損得の判断ができます。
　公庫利用のメリットを考えた場合、つみたてくんによる融資額増加は、プラスにはならないと思われます。
　また、この他の金融資産状況が不明ですので、参考にですが、住み替えの場合、ある程度の現金は必要になりますので、繰上返済をし過ぎて、現金不足にならないようにお気をつけ下さい。
［質問］
　・現在の住宅ローンの返済期間　（当初の借入期間、目標完済期間など）
　　当初借入期間30年・1940万　現在返済期間18年・1365万円
　・現在の住宅ローンの金利2.8%　2011年より４%
　・1ヵ月後に400万円繰り上げ返済（これはつみたてくん継続、中止のいづれの場合も）
　・つみたてくん中止の場合は、月々返済額が3万円増額可能
　　つみたてくんの3回分約120万円が繰り上げ返済可能
　・つみたてくん継続の場合は40万円の11回コースで今回3回目の支払いです。
　>現状のままの場合、利息総額787,291円
　>37ヵ月後の住宅ローン残高は8,449,379円
　>繰上返済に使わなかったため、現金228万円あり。
　>残高との差し引きで6,169,379円
　現状のままの場合、つみたてくん継続で現金228万円は無しで、つみたてくんが440万円になりますよね？（終了が2009年になりますが）
　>公庫利用のメリットを考えた場合、
　>つみたてくんによる融資額増加は、
　>プラスにはならないと思われます。
　つみたてくんを始めた理由がこれだったのですが、プラスにはならないですか・・ 時期的なものでしょうか？教えて頂けますでしょうか。
［回答］
　30年返済で借入し、5年経過で残25年。金利を2.8％。37ヵ月後に売却し完済。１ヵ月後に４００万円の繰上返済。
　現状のままの場合、利息総額787,291円　37ヵ月後の住宅ローン残高は8,449,379円 つみたてくんの残高が現状の120万円に加え240万円（3年間÷半年＝6回分×40万円）の合計360万円になり、残高との差し引きで4,849,379円。
　１ヶ月後120万円と年36万円×３年の108万円を繰上返済にした場合、利息総額651,788円 積み立て予定額240万円分－繰上返済108万円の差し引き分で132万円の現金があるはずになり、37ヵ月後の住宅ローン残高は6,033,876円から差し引くと4,713,876円。
　このことから、135,503円繰上返済タイプが得しており、この金額とつみたてくんの利息を比較して、損得の判断ができます。繰上返済手数料も考慮しても、利息より軽減額の方が上回るのではないでしょうか。
　つみたてくんによる融資額増加がプラスにならないと思う理由は、公庫を利用することのメリットそのものを感じないからです。
　というのは、公庫の金利よりも安い金利で長期固定のフラット３５があるかです。
　公庫でもフラット３５でも所要資金の８０％までなのは変わらず、単純融資可能額でも大きくフラット３５の方が上回ります。（最高8,000万円）

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