初めての住宅ローンガイド：土地,住宅,マンションの購入サポート

［質問］
　900万円借り入れで、１５年の間に完済したいのですが、出来るだけ利息が少ないローンを教えてください。現在３３歳です。
［回答］
　借入額と返済期間から考えまして、当初10年間の金利をどう考えるかでよろしいのではないでしょうか。 10年から15年の間は、住宅ローンを組んだ銀行の中で一番低金利をご選択されるとし、当初10年間の金利動向がどうなるかで分かれます。
　1.金利の変動があまり無いと想定する場合　　ソニー銀行　変動金利　1.066％
　2.これから金利が上がっていくと想定する場合　10年固定　2.0％　東京三菱、みずほ、他
　購入物件の種別や地域、お勤め先などの詳細条件が分かりませんでしたので、一般的な地域や金利体系をモデルとしました。
［質問］
　私は、.これから金利が上がっていくと想定する場合で、
　10年固定　2.0％　の
　①中央三井初の女性専用住宅ローン「エグゼリーナ」
　②みずほ銀行の住宅ローン
　を考えてみました。
　①は元利均等返済方式と元金均等返済方式のいずれかを選べます。元金均等返済方式は返済利息が少ないのが魅力です。出産後０．１%の優遇もあります。しかし１０年後は０．２％しか優遇がありません。
　②は１０年後も０・４％優遇があります。
　さて、借り入れ額９００万円で返済期間が１５年希望の場合どちらがいいのでしょうか？？
　私は、３０代の女性で、会社員です。結婚もしていますが、子供はまだいません。
［回答］
　お知らせ頂きました内容にて、以下のように試算しました。
　借入金額900万円　15年返済
　金利条件　当初10年2.0％　11年目以降店頭金利2.5％（短期固定）
　・中央三井信託銀行「エグゼリーナ」
　　３年後に第一子出産
　　元利均等　利息総額1,443,361円　毎月返済額は約58,000円
　　元金均等　利息総額1,373,384円　第一回返済額は約65,000円
　　　　　　　　　　　　　　　※1年で返済額は約1,000円減少

・みずほ銀行
　元利均等　利息総額1,433,521円　毎月返済額は約58,000円

　以上のことから、元利均等の場合、中央三井信託銀行もみずほ銀行もさほど利息に変わりはなく、医療保障の分だけ、中央三井信託銀行がお得かもしれません。さらに100万円以上の繰上返済をご予定の場合、繰上返済手数料が不要になる分もお得です。
　また、元利均等と元金均等では、当然元金均等の方が、利息総額は安くなります。 当初の返済額が苦しくなければお薦めです。
［質問］
　９００万円借り入れで１５年返済、元金均等返済にします。
　①３年固定金利で　全期間一律優遇型
　　金利条件　当初３年１．１５％　当初固定期間終了後　全期間年１％優遇。
　②５年固定金利で　全期間一律優遇型
　　金利条件　当初５年１．８％　当初固定期間終了後　全期間年１％優遇。
　③５年固定金利で　当初期間優遇型
　　金利条件　当初５年１．２％　当初固定期間終了後　全期間年０．４％優遇。
　④１０年固定金利で　当初期間優遇型
　　金利条件　当初１０年２％　当初固定期間終了後　全期間年０．４％優遇。
①～④のうちどれにしようか迷っています。
［回答］
　お知らせ頂きました内容で下記のように設定し試算してみました。
　借入金額９００万円　１５年返済　元金均等
　金利設定は３年後に0.5％上昇、５年後に１％上昇の
　店頭表示2.25→（４年目～）2.75→（６年目～）3.25

　①３年固定金利で　全期間一律優遇型
　　金利条件　当初３年１．１５％　当初固定期間終了後　全期間年１％優遇。
　　利息総額　1,192,740円
　②５年固定金利で　全期間一律優遇型
　　金利条件　当初５年１．８％　当初固定期間終了後　全期間年１％優遇。
　　利息総額　1,357,830円
　③５年固定金利で　当初期間優遇型
　　金利条件　当初５年１．２％　当初固定期間終了後　全期間年０．４％優遇。
　　利息総額　1,313,580円
　④１０年固定金利で　当初期間優遇型
　　金利条件　当初１０年２％　当初固定期間終了後　全期間年０．４％優遇。
　　利息総額　1,422,250円

　元金均等返済の特徴から利息は当初の残高が大きい時にどれだけの金利になっているかの影響が出ます。
　特に15年返済と短めの返済ですので、当初期間の低金利を終了後の優遇幅より重視される方が利息は少なく済みます。
　どのパターンを選ぶかは、これからの金利動向がどのように変化するかを考えることとご自身の返済力とのバランスになります。
　金利が設定パターンよりも大きく上昇しそうだと思われる場合は、４のパターンがよろしいのではと思われ、設定並みか設定以下なら、当初３年もしくは５年で当初の金利が低くなるようなパターンを選ばれたらいかがでしょうか。
　ご年収や家計の支出とのバランスにより変わりますが、もし私なら１のパターンを選ぶと思います。 アドバイスではリスクを少なくするように話すことが多いのですが、私自身はリスクよりも勢いで一気に返済する低金利型を個人的に好むからです。
　リスクが大きくなる高額な買い物を出来ないからかもしれませんが。
　個人的な見解もありますので、あとは金利動向の判断で結果は神様のみ知る領域になることをご了承下さい。
［その後］
　①３年固定金利で　全期間一律優遇型
　　金利条件　当初３年１．１５％　当初固定期間終了後　全期間年１％優遇。
　　利息総額　1,192,740円に決定します。もやもや考えていたのがすっきりしました。

　私も、リスクよりも勢いで一気に返済する低金利型を個人的に好きだからです。

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