初めての住宅ローンガイド：土地,住宅,マンションの購入サポート

［質問］
　来年の10月にみずほ銀行の３年固定1.55％が終了します。住宅ローン減税、手数料を考えると3年固定終了時に400万まとめて繰り上げ返済するのと現時点で約100万返済しておくのとではどちらが得なのでしょうか？ 既に2250万、35年ローンを今年2月に約100万繰上げ返済しています。
［回答］
［借入内容］
　03/10　2,250万円　35年　当初３年固定　1.55％
［繰り上げ返済後の計算］
　両パターンとも、期間短縮型で計算しております。
　・05/02　100万円返済後

Ａ）05/08　99万円繰り上げ返済
　　06/10　300万円繰り上げ返済
　　繰上げ返済手数料　　10,500円
　　　　　同　　　　　　 5,250円
　　利息軽減額　　　△2,747,307円
　　差し引き軽減額　△2,731,557円

　保証料の支払い方が分かりませんでしたので、 保証料の返還金額は考慮しておりません。

Ｂ）06/10　400万円繰り上げ返済
　　繰り上げ返済手数料　　5,250円
　　利息軽減額　　　△2,724,155円
　　差し引き軽減額　△2,718,905円

　Ａ－Ｂ＝12,652円　＞　住宅ローン減税差額9,940円

　上記の計算によると、Ａの方が、2,712円お得。 来年10月までには、どちらのパターンでも、 400万円の繰上げ返済をしますので、大きな差は出ませんでした。
　※Ａパターンで100万以上の繰り上げ返済になると、手数料が31,500円になりますので、逆転します。
　追伸：私の個人的な意見ですが
　お得になる金額とリスクを考えた場合、現時点での繰り上げ返済は、そんなにお薦めできません。
　もし、固定期間終了後の金利見直し時に、 金利が上昇していた場合、現金を手元にある方が、 借り換えや返済額低減型の繰り上げ返済をするなど 対応がしやすいと思われるからです。
　期間を短縮してしまうと、借り換えの場合、 その期間がそのまま移行してしまい、 また、返済額を減らそうと期間を戻すことは出来ません。
　※現時点での繰り上げ返済後も、見直し時に別途300万円の繰り上げ返済予定資金がありますので、対応も可能かもと。
　また、その他の資産状況が不明ですので、 どちらとも言い切れないのが正直な感想でもあります。
　まだ他に予備的な現金があり、収入と返済額との バランスが良ければ、金利上昇リスクをカバーできるので、 繰り上げ返済を実行してもいいのかもしれません。
　この他にも、保険的な意味合いまで考えれば、 もっと判断材料も出るかもしれませんが、 そこまでは考慮しなくても良いかと思います。

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