初めての住宅ローンガイド：土地,住宅,マンションの購入サポート

［相談］
　借入金額2,000万円・期間30年の住宅ローンを組みにあたり、長期固定か10年固定かフラット35かで迷ってきます。当初の5年間で毎年100万円程度の繰上返済を予定しており、また、フラット35の場合は元金均等返済でと考えております。どの住宅ローンがいいか教えて下さい。
［回答］
　お尋ねの住宅ローンについて、下記のように試算してみました。
　借入金額2,000万円、借入期間30年、
　25回目から12回毎に100万円繰上返済×５回
　※全て繰上返済手数料無料の金融機関にて試算

　１．ネット系ノンバンクのフラット35（全固定2.801％、元金均等）
　　　初回返済102,108円→11年目74,876円→21年目59,315円※
　　　利息総額約530万円＋団信約85万円＝約615万円
　　　※元金均等返済のため、年々返済額は減ります。

　２．民間銀行Ａ（当初10年2.3％、元利均等）
　　　毎月返済76,960円、11年目から金利＋1.0％（適用＋1.45％）
　　　利息総額約532万円

　３．ネット系銀行Ｂ（全期間固定3.0％、元利均等）
　　　毎月返済84,320円
　　　利息総額約589万円

　この試算結果から判断しますと、２番の民間銀行Ａが一番良いと思われます。あとは、11年目からの金利設定をどのように考えるかであり、今後の金利情勢は、神のみぞ知る部分です。
　11年目の金利が現在の水準より＋2.0％上昇した場合で、利息総額約590万円となり、３番のネット系銀行Ｂと同程度の負担になります。
　また、11年目以降の金利を10年固定ではなく、3年固定などの短期固定系を選択頂くと、もっと高い金利水準になっても、２番の民間銀行Ａが有利になります。
　元利均等返済と元金均等返済の比較ですが、元金均等返済でも返済していける家計であれば、その差額分を繰上返済に回すことにより、さらに負担を減らすことができます。このことから元金均等返済に固執する必要はないと思われます。

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