不動産は売主買主の合意さえあれば価格決定が自由であるため、“相場”という指標がないと、各不動産の価格の適正水準が判断できません。もし、相場という感覚がないと、売り出されている価格が果たして高いのか安いのか判断できません。売主さんにとっても同様で、いくらくらいが適正なのか分からないと、売り出値を決めるのが難しくなります。
では、この相場はどのようにしてきまるのでしょうか。
公的な地価の指標としては、国による公示地価、都道府県による地価調査（基準地価）、税務署による路線価、市町村による固定資産税評価などがあります。また、公的指標が現実の相場とずれているのを補完する意味も含め、実際の取引価格調査も始まりました。
これらの公的な地価の指標がピッタリ当てはまればいいのですが、人気投票という心理的な影響もあることやタイムラグ、指標の算定方法などから、相場の参考や売却査定の目安にはなるが、現実の相場を的確には導き出せていません。これはある程度の限界まできていますので、責めることはできないと思います。
実際の現場では、リアルタイムで動いている市場の中から、売り出されている価格や成約した事例に、流れや空気なども読み込んで、相場観を掴んでいます。現場の肌感覚の部分もあるのですが、下手な公的指標よりも正確に掴んでいます。
この相場観は、現場に出ている営業マンが一番敏感に感じておりますが、地域が違う、扱う種目が違うと、パッと掴めるものではありません。しかし、不動産市場の感覚は持っていますので、データや事例などを見れば、早く感じ取れる感覚も持っています。
地域が違うと相場観は分からないのは、各地域ごとに地域を知る人でないと分からない人気や雰囲気などがあるのに加え、流通するのに最適な面積に違いがあるからです。
流通最適面積というのは、各地域ごとに一番需要がある＝高く売れる面積をいいます。例えば、都内23区や浦安市などでは20〜30坪、千葉県の東京近郊の住宅地では30〜40坪、少し離れた郊外の住宅地では50〜60坪という具合にです。
逆な見方をすれば、土地の購入費に充てるのは総予算から建物代金を引いた額であり、総予算が5,000万円としたら、土地には2,000万円〜2,500万円、その予算で買える面積を計算してみると上記のような面積帯になります。
もし、都内で50坪という土地だとすると、土地だけでかなりの高額になってしまうため、購入者層がかなり限られる。購入者層が少なければ、その分割安にしないといけない。
また、地域の宅地面積が一番多い面積帯というのも影響します。千葉の郊外で50〜60坪の面積が多い地域で、30坪となるとそこだけ狭くなり印象が悪くなります。相場としては、地域に一番しっくりくる面積が最適な面積になり、この面積帯の土地が高い単価となります。
購入希望者の方から、近くで坪・・万円で売り出されていたから、これは高いのではと聞かれることがありますが、その物件の内容を精査してみないと、それが安いのか、これが高いのは判定できません。売却希望者の方から、近くで坪・・万円で売り出されていたから、これはいくらで売れるはずだと言われるのも同様です。
この流通最適面積は、大まかには市町村ごとでも判断できますが、個々の地域事情や環境などにも影響されますの、同じ町内でも違いがあることもあります。
断片的な情報で間違った感覚や判断にならないよう、プロのアドバイスを受けてください。なお、不動産相場はこの他にも様々な要因があり、流通最適面積というのはその一部だけです。これだけで判断はしないでください。
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